YouTubeチャンネルを開設しました。「いいね不動産チャンネル」です。 これから定期的に不動産投資について動画を更新していきますのでご興味ある方はゆったりとお付き合いください。
動画の内容をブログにもしていこうと思います。 テーマは【田舎の収益不動産「一軒家」はあり？なし？】
さて、不動産の業者がどういった物件を購入しているのか、今回は収益不動産についてお話ししたいと思います。
収益不動産とは不動産業者が家賃収入を得る目的で取得する物件になるのですが、
どの物件をどういった資金計画で購入したのかというところを紹介したいと思います。
では早速物件についてお話ししたいと思います。
今回ご紹介する物件の種別は「戸建て」です。
木造住宅、平屋の3LDKで人口規模で約5,000人程の地域です。
取得したのが令和2年6月23日で価格は220万円で取得しました。 中の写真を公開したいと思います。
間取りもオーソドックスな平屋の3LDKで敷地が約80坪、建坪が22坪、
平米は72平米ですから少し広めの3LDKくらいでしょうか。
建物の築年数は昭和56年10月で新耐震基準を満たしております。
220万円で売りに出されておりましたが、整えてお貸しすれば
家賃がそれなりにとれるのではないか、というのが率直な印象です。
収支の計画を立てて、買い付けを出すまでは2～3時間程度でした。
売買金額は220万円ではありますが、仲介手数料、登記、費用、取得税、印紙代など、
諸費用を合計すると246万円ほどでした。(修繕費も初期費用に組み込み)
具体的には屋根と外壁の塗装費用40万円、建物の清掃費用5万円、鍵の交換費用8千690円を
リフォーム費用としてみています。
合計すると賃貸で斡旋してもらう広告費用をいれて300万円くらいの費用がかかります。
今回この物件は借入で取得しています。
借入年数は8年、利率2.6％、返済額は毎月3万4,646円。
契約条件は家賃5万5千円、ペット飼育OKで敷金・礼金なしのオーソドックスな諸経費が軽めの物件です。
家賃5万5千円を頂いて、毎月ローンの返済が3万4千円程ですので毎月約2万円の上りがでます。
ランニングコスト、固定資産税の年額1万3千円、管理費は3千円。
火災保険料が年額で1万6千円の突発的にかかる費用をいれなければ一か月約1万5千円の上りが毎月残ります。
物件価格に対する単純な表面利回りは30％で非常に高利回りだと思います。
リフォームや諸経費を入れた300万円で計算しても利回りは22％ですので非常に高利回りだと思います。
そもそもこの物件を買おうと思った理由をお話ししたいと思います。
試算の段階で今後需要のある地域であるという情報があったのが1点、
そして建物の写真を見たときに水回りが過去10年以内に修繕されていたことでした。
つまり、取得してから家賃が入ってくるまでに手間がかからないところが魅力でした。
「田舎で戸建てなんてもって大丈夫ですか」なんて質問をよく頂くのですが、
人口5,000人規模の町だからこそ入居率が悪いとは一概には言えないのです。
不動産を売り買いする時の価格、家賃の価格の比較になるのですが、今回取得した地域の地価がだいたい坪単価1万円前後です。
帯広市で同じような不動産を取得しようとすると単純に土地の価格で比較しても10倍以上の価格です。
そこに同じように古い建物がのっていたと想定しても、得られる賃料が大きく変わらないのです。
土地は10倍なのに得られる賃料がそんなに変わらないのはなぜでしょうか。
この取得した不動産がもし帯広市にある場合、いくらの家賃設定になるかと言うと、
おそらく6～6.5万円の家賃になるでしょう。。
そんなこともあり、田舎の町の借家を狙っている投資家の方が多いのです。
200～300万円の物件はタイミングによってはゴロゴロ転がっています。
200～300万円の価格帯であったら不動産投資にトライしやすい価格だと私は思います。
都市部でアパートで4～6部屋で2～3,000万円ですとハードルが高いです。
不動産投資を目的としてコツコツと貯金されている方がいましたら、
預金された資金を元手に投資されるのにはもってこいかなと思います。
もう一点ポイントをお伝えしたいと思います。
今回取得した物件は借入で取得していて、借入期間は8年です。
つまり、8年でローンが終わるのです。
「8年後はどうなるんですか？」とよく聞かれます。
もともと昭和56年に新築された建物なので、建物自体はかなり古い状態で取得しています。
借家として必要な修繕を行い、貸し出しているわけですが、2年程同じ方にご入居いただき、
家賃をお支払い頂いているわけですが、8年が経過した際に8年後も今と同じ家賃がとれているとすれば、ローンの返済が終わったタイミングでそのまま保有するという選択肢もありますし、そこで売るという方法も検討できるかと思います。
利回り22％の数字をつけて販売活動をしたとして300万円です。
毎月のキャッシュフローをとって、家賃の中からローンの返済を行い、ローンが終わるタイミングで
300万円程で売り抜けるということも多分に想定できると思います。
不動産投資で何が正解で何が失敗かといいますとはっきりしたことは言えないのが正直なところです。
投資不動産の場合は売ったらどうなるのか、買ったらどうなるかを想定してどちらに転んでも利益を出すことが重要です。
よくされる質問のご紹介をします。
Q.不動産は現金で買うのがいいのでしょうか？
お金が余っているのであれば現金で間違いないと思います。
ですが可能な限り自己資金はセーブしながら、融資を受けて収支がまわる計画を立てて次へと繋げていき、投資効率、資産形成を築いていくことがおススメです。
手持ち資金だけで勝負するという手堅いやり方をする方もいらっしゃると思いますが、
金融機関の力を借りて、それでも収支が回る物件を探していくのも良いと思います。
Q.頭金はどれくらいあったら不動産投資できるのでしょうか？
あくまでも物件を取得して借入を前提とした資金計画を立てる場合、借り入れをして返済をします。
返済をしてさらにかかってくる経費を考えて赤字にならない収支が合うか合わないかが大事なポイントです。
頭金が必要な場合は欲しい物件があっても、高めの金額設定で全額融資にしてしまうと収支が合わなくなってしまします。
頭金は一つの手段であることを忘れてはなりません。
ご質問がある方はコメント欄に書いてください。
地方の物件をお探しですと僕らが取得した物件がちらほらでてきます。興味のある方は探してみるのもいいかと思います。
商圏内でしたらい「いね不動産」は無料で調査いたします。
↓ブログの内容はYouTubeで公開しております！